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부동산은 90%가 서울 집중… 수도권 거들떠도 안본다

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작성자 금리비교몰 작성일21-01-05 10:49 조회12회
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전국적인 부동산 규제로
서울 ‘역풍선효과’만 자극
강남도 매물 나오면 매수
강북은 중저가아파트 노려

은행과 보험사의 자산관리사(PB) 10명 중 7명은 올해 가장 유망한 부동산 투자처로 ‘서울 아파트’를 꼽았다. ‘똘똘한 한 채’ 투자공식이 올해에도 계속될 것이란 전망이다. 다만 서울 안에서도 강남이 주도하는 장세가 될 것인지, 강남 이외 지역이 따라잡는 장세가 될 것인지에 대해서는 의견이 다소 엇갈린다.

헤럴드경제가 새해를 맞아 은행과 보험사 PB 112명을 상대로 ‘관리 중인 고객들의 올해 부동산 자산 전략’을 설문한 바에 따르면, 50.5%가 지난해의 상태를 유지한다고 답했고, 35.1%는 비중을 축소할 것이라고 답했다. 14.4%만이 비중을 확대할 것이라 응답했다. 다만 강남 자산가들은 비중을 확대할 것이라 답한 비율이 34.6%로 비중 축소(7.7%)보다 높은 반면, 강남 외 지역의 자산가들은 비중을 확대할 것이라는 응답이 16.5%로 비중 축소(35.3%)보다 낮았다.

‘올해 유망한 부동산 투자처’로는 응답자의 40%가 ‘강남 초고가 아파트’를 꼽았다. 이어 ▷강북 핵심지 아파트(13.6%) ▷서울 중저가 아파트(13.6%) ▷리츠(10.9%) ▷수도권 아파트(9.1%) ▷서울 일반 주택(1.8%) 순이었다. ‘서울 아파트’를 꼽은 비율이 70%에 달한 반면 ‘수도권 아파트’는 10%에 그쳤다.

다수의 PB들은 전국적인 조정대상지역 지정 등 부동산 규제로 서울이 오히려 풍선효과를 받는 ‘역(逆) 풍선효과’ 현상이 나타날 것이라 전망했다.

윤동옥 SC제일은행 도곡스위트지점 PB는 “수도권 대부분 지역이 규제지역으로 변경된 만큼 추후 가격 하락의 위험이 작은 서울 지역 중심의 부동산 수요는 꺾이지 않을 것”이라며 “다주택자 세금 규제로 고가 1주택 수요가 지속될 것”이라고 내다봤다.

박은경 하나은행 삼성노블카운티PB센터 PB도 “정부의 핀셋규제는 풍선효과로 이어지며 전국의 주택가격을 순차적으로 올리고 있다”라며 “결국 지방주택 가격 대비 강남 아파트 가격이 상대적으로 저렴해 보이는 착시효과가 나타날 것”이라고 전망했다.

특히 ‘강남 초고가 아파트’는 ▷지속적 수요 및 부유층의 선호 ▷공급부족에 따른 희소성 ▷교육 정책 불변 ▷집값 조정 시에도 하락 방어가 가능하다는 점 등이 유망한 이유로 꼽혔다.

다만 이제 와서 강남에 진입하기에는 무리가 있다는 지적도 만만치 않다. 이효섭 교보생명 PB는 “강남 아파트의 추가 수익은 어려워 보인다”고 했으며, 윤정아 신한은행 PWM강남센터 팀장도 “종합부동산세 부담 강화로 초고가 주택 가격 조정 예상된다”고 말했다.

이에 상승 여력에 따른 기대 수익 측면에서는 마포·용산·성동구와 같은 강북 핵심지가 더 유망하다는 분석도 있다. 서울 내 아파트 가격 ‘키 맞추기’(강남 외 지역 아파트 가격이 강남 아파트 가격을 따라가는 현상)가 진행될 것이라는 전망이다.

‘수도권 아파트’ 역시 ‘키 맞추기’의 범위 내에 들어갈 것으로 전망되지만 투자하기 유망하다고 꼽은 PB는 상대적으로 소수였다. 투자에 필요한 자금 규모가 작은 점 등이 수도권 아파트 투자의 장점이다.

이두현 한화생명 PB는 “2020년 지방 상승장에서 수익을 낸 투자자들이 서울 및 수도권으로 이동할 것으로 예상된다”고 내다봤고, 심진섭 한화생명 PB는 “수도권 아파트 중 교통호재가 반영되지 않은 곳의 레버리지가 높을 것으로 예상된다”고 밝혔다.

아파트가 아닌 상품 중에서는 리츠를 꼽은 PB가 많았다. 안정적 현금흐름을 기대할 수 있는 데다 코로나19로 저평가 돼 있는 종목들이 있다는 것이다. 서울 주택 중 아파트가 아닌 일반주택의 투자가 유망하다 꼽은 이는 1.8%로 드물었다.
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